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A Orchard Road está agora criando espaço para mais escritórios, enquanto os shoppings suburbanos estão passando por extensas renovações e mudanças nos inquilinos.
FOTO: ARQUIVO DO ST
Benjamin Lim
Publicado em 13 de setembro de 2026, 08:00
Atualizado em 13 de setembro de 2026, 08:00
- Os shoppings de Singapura estão se transformando com mais escritórios na Orchard Road e shoppings suburbanos adicionando novas experiências, como esportes e inquilinos diversos, para aumentar o fluxo de pedestres e os aluguéis.
- Lojas departamentais estão em declínio como inquilinos âncora, sendo substituídas por cinemas, supermercados e marcas populares de alimentos e estilo de vida que atraem compradores e permitem locações flexíveis.
- REITs relatam aluguéis mais altos decorrentes de reformas e mudanças nos inquilinos, mas custos crescentes e empréstimos podem limitar o crescimento dos dividendos, instando investidores a considerar portfólios diversificados diante das mudanças no setor varejista.
Gerado por IA
SINGAPURA - Os shoppings de Singapura estão sendo reinventados.
Orchard Road, outrua de compras principal do país, agora está abrindo espaço para mais escritórios, enquanto centros comerciais suburbanos estão passando por extensas reformas e renovações de inquilinos.
A mistura de lojas e experiências também está mudando, com praças que antes estavam vazias agora sediando quadras temporárias de pickleball e centros comerciais instalando paredes de escalada permanentes.
Essas mudanças, destinadas a aumentar o fluxo de pedestres e sustentar os aluguéis, são importantes para as sociedades de investimento imobiliário (REITs) de Singapura, muitas das quais possuem centros comerciais locais, bem como para seus investidores.
Gerentes de REITs entrevistados pelo The Straits Times disseram que fortes reversões de aluguel mostraram que o varejo permanece resiliente apesar dos custos crescentes, enquanto novos inquilinos e experiências poderiam sustentar um crescimento adicional.
No entanto, analistas alertaram que maiores receitas de aluguel podem não se traduzir em dividendos maiores, pois reformas caras e custos de empréstimo crescentes absorvem parte dos ganhos. Portanto, os gerentes de REITs devem equilibrar a necessidade de manter seus centros comerciais relevantes com a imperativa de entregar retornos aos cotistas.
A morte do departamento de lojas?
Uma das maiores mudanças na paisagem varejista de Singapura tem sido o papel em declínio dos departamentos de lojas como inquilinos âncora para centros comerciais.
Centros comerciais dependiam outrora de grandes departamentos de lojas como inquilinos âncora principais, usando sua ampla gama de marcas e produtos para atrair compradores. Mas a explosão do comércio eletrônico desde a pandemia de Covid-19 abalou a demanda pelo varejo físico, gradualmente diminuindo seu apelo.
Por exemplo, a iminente fechamento da Metro de suas últimas duas lojas em Singapura, no Paragon e Causeway Point, segue as saídas da Robinsons e John Little ao longo dos anos, enquanto o Isetan reduziu-se de seis unidades para apenas uma na Shaw House.
Guy Cawthra, diretor-executivo do gerente da Lendlease Global Commercial REIT, disse que cinemas, supermercados e grandes varejistas de eletrônicos permanecem âncoras relevantes, mas inquilinos de diferentes tamanhos e categorias agora podem atrair compradores.
Para a Lendlease, cuja carteira inclui o 313@somerset, os estabelecimentos de alimentação e bebidas tornaram-se âncoras por direito próprio, com novos inquilinos modernos e tendência como a marca de chá Black Tree e a loja de sorvete congelado Yo-Chi atraindo filas sinuosas.
Afastar-se de grandes inquilinos âncoras pode oferecer oportunidades para maiores reversões de aluguel, conforme explicou Tan Choon Siang, diretor-executivo da gestora do CapitalLand Intergrated Commercial Trust (CICT), durante o briefing de resultados da REIT em agosto.
Tan disse que as lojas de departamentos historicamente forneciam fluxo de pedestres e estabilidade em troca de aluguéis mais baixos, mas os shoppings agora devem reconsiderar o papel que desempenham.
A Metro, por exemplo, está explorando formatos mais flexíveis, incluindo lojas menores, pontos de venda multi-especialidade, experiências de compras curadas e pop-ups. A gestora da CICT disse que a Metro demonstrou interesse em permanecer no Paragon sob um novo conceito de varejo, com discussões em andamento.
O Frasers Centrepoint Trust (FCT), a única REIT de varejo puro de Singapura, está reestruturando o espaço deixado vago pelo Isetan no NEX como parte do programa de melhoria de US$ 90 milhões do shopping.
Judy Tan, chefe de relações com investidores da FCT, disse em um painel organizado pela plataforma de investimentos Syfe em agosto que o espaço seria transformado em um cluster focado em estilo de vida e família, apresentando novas ofertas de alimentação e bebidas.
Richard Ng, diretor-executivo da gestora da FCT, observou que o conceito tradicional de loja de departamentos está evoluindo em resposta à demanda dos consumidores em mudança.
"Isso cria oportunidades para repensar o formato tradicional, incluindo dividir espaços maiores em múltiplos conceitos que podem aumentar a produtividade do espaço e oferecer maior variedade aos compradores."
Novas experiências, mix mais diversificado de inquilinos
Gostos e demandas dos consumidores em rápida mudança exigem que os shoppings atualizem continuamente suas ofertas, enquanto a saída de varejistas com desempenho abaixo da média e conceitos tradicionais oferece aos proprietários oportunidades de remodelar sua carteira de inquilinos e garantir aluguéis mais altos.
Mais recentemente, conceitos experienciais como atividades esportivas e de fitness, colaborações de marcas pop-up e eventos temáticos internacionais, como mercados noturnos taiwaneses, tornaram-se uma maneira importante para os shoppings se diferenciarem além do mix usual de lojas e restaurantes.
Em seu relatório de agosto sobre o mercado varejista de Singapura no segundo trimestre de 2026, a empresa de serviços imobiliários Savills observou uma maior participação de operadores de alimentos e bebidas, marcas de athleisure, conceitos de beleza e inquilinos focados em experiências.
"Os consumidores hoje esperam que os shoppings ofereçam muito mais do que apenas compras", disse Ng da FCT, citando experiências, conveniência, interação social, alimentação e bem-estar como fatores-chave que atraem visitantes atualmente.
Portanto, a FCT está posicionando seus shoppings como "segundos lugares" onde os visitantes podem passar tempo e conectar-se com outras pessoas, disse ele.
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À medida que as preferências dos consumidores evoluem, os gerentes de REITs também devem considerar como cada inquilino contribui para o posicionamento de um shopping e complementa sua mix existente.
Sulian Tan-Wijaya, diretor-executivo da Savills e responsável pelo varejo, disse que as cadeias internacionais estabelecidas tendem a ser mais resilientes, enquanto marcas independentes menores podem não ter os recursos financeiros e a infraestrutura necessários para suportar o aumento dos custos.
No entanto, marcas populares também podem tornar os shoppings cada vez mais semelhantes, com cadeias como Chagee, Luckin Coffee e Uniqlo aparecendo em grandes centros.
Ng disse que a FCT considera a demanda do cliente, as vendas dos inquilinos e o mix comercial geral para evitar um excesso de conceitos similares.
"Em vez de simplesmente adicionar mais do que é atualmente popular, analisamos a demanda do cliente, as vendas dos inquilinos e a relevância para o mix comercial geral.",
Lee Yi Zhuan, chefe de gestão de portfólio da CICT, disse que o gerente do REIT trabalha em estreita colaboração com os inquilinos para fortalecer suas propostas e se adaptar às necessidades cambiantes dos consumidores. O objetivo é garantir que cada shopping ofereça um mix relevante e diferenciado de experiências de varejo, alimentação e estilo de vida.
Dr. Seshan Ramaswami, professor associado de educação em marketing na Singapore Management University, disse que reposicionar shoppings em torno de conceitos mais distintos pode funcionar melhor em áreas como Orchard Road.
Por outro lado, os centros comerciais das regiões interiores podem continuar a oferecer "assortimentos de marcas de varejo mais populares padronizadas".
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Dando nova vida ao centro comercial suburbano
No entanto, com as preferências a mudar, o mix "padronizado" nos centros comerciais das regiões interiores inclui cada vez mais marcas internacionais que antes estavam concentradas na cidade. Isto está a reduzir a lacuna com os centros comerciais de luxo e a diminuir a necessidade dos residentes de viajar para a cidade.
Para permanecerem relevantes para as comunidades que servem, gestores de REITs como a FCT, cujo portfólio compreende 10 centros comerciais suburbanos, estão a investir em iniciativas caras de melhoria de ativos (AEIs), que podem incluir a ativação de áreas subutilizadas ou a conversão de espaços, como estacionamentos, para aumentar a área locável líquida.
A FCT está atualmente a preparar-se para realizar uma renovação extensa no Causeway Point para posicionar o centro comercial como um "centro comercial regional de próxima geração". A remodelação destina-se a capitalizar sobre o Johor-Singapore Rapid Transit System Link, que deve abrir em janeiro de 2027. Isto sucede-se após ter concluído uma AEI de 38 milhões de dólares em Tampines 1 em 2024.
A CICT, o maior REIT de Singapura, concluiu uma AEI de 48 milhões de dólares no IMM em 2026 e deve terminar a sua remodelação de 61 milhões de dólares do Tampines Mall e do Lot One Shoppers' Mall este ano.
Lee disse que as melhorias de ativos ajudaram a sustentar a procura dos compradores e dos retalhistas, à medida que os retalhistas reconhecem cada vez mais que centros comerciais estabelecidos e bem geridos podem consistentemente atrair fluxo de pessoas, reforçar a visibilidade da marca e impulsionar as vendas.
Vijay Natarajan, vice-presidente de pesquisa de ações na RHB Singapore, disse que as AEIs continuam necessárias para manter os centros comerciais relevantes face a uma concorrência maior e ao crescimento do comércio eletrónico, apesar do fechamento temporário de algumas áreas e do aumento dos custos de construção.
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Aluguéis mais altos, mas crescimento mais lento do DPU?
Enquanto os analistas esperam que o setor de varejo de Singapura permaneça resiliente, a questão fundamental para investidores em REITs é se os aluguéis mais altos resultantes dessas atualizações dispendiosas e de um mix de inquilinos renovado se traduzirão em distribuições mais fortes.
Juntos, os shoppings suburbanos da CICI registraram reversões de aluguel positivas de 5,1 por cento no primeiro semestre de 2026. A FCT relatou reversões de aluguel positivas de 6,5 por cento para os seis meses encerrados em 31 de março, enquanto a Lendlease registrou 11,7 por cento para o ano fiscal encerrado em 30 de junho.
A Savills espera que os aluguéis médios de passagem na Orchard Road e nos shoppings suburbanos aumentem até 2 por cento em 2026, com as taxas de vacância permanecendo em grande parte estáveis.
Miao Miao Liu, analista de pesquisa de ações da Maybank Securities Singapore, observou que as reversões de aluguel devem permanecer positivas juntamente com o crescimento contínuo da receita líquida imobiliária. Shoppings suburbanos populares e ativos de destino primários provavelmente terão o melhor desempenho, disse ela.
No entanto, o crescimento do DPU por unidade pode não acompanhar a elevação dos aluguéis, alertaram os analistas.
Isso ocorre porque o desempenho de cada REIT dependerá da qualidade dos ativos e se os gestores podem converter maior fluxo de pessoas e vendas de inquilinos em aluguéis mais altos sem comprometer a acessibilidade dos inquilinos, disseram eles.
Os REITs também enfrentam desafios mais amplos, pois o aumento das taxas de juros de títulos do governo torna os DPUs relativamente menos atraentes, enquanto o aumento dos custos de empréstimo adiciona pressão aos preços das unidades.
Gerald Wong, diretor-executivo da plataforma de consultoria em investimentos Beansprouts, citou três fatores que os investidores devem considerar ao avaliar REITs de varejo: sua capacidade de crescer o DPU por meio de maior ocupação, crescimento de aluguel ou aquisições acretivas; a solidez de seus balanços; e se seus rendimentos permanecem atraentes em relação aos títulos do governo de Singapura.
REITs podem enfrentar mais ventos contrários se a Reserva Federal dos EUA decidir aumentar as taxas de juros em sua reunião de setembro, acrescentou Wong.
Ritesh Ganeriwal, diretor-gerente e líder do grupo de investimentos e consultoria da Syfe, disse que os investidores devem avaliar REITs de forma mais holística, dado que fatores como taxas de juros e expectativas de inflação são cíclicos.
Ele recomendou uma carteira diversificada de REITs com exposição central a setores que se beneficiam de tendências de crescimento de longo prazo, como data centers e infraestrutura relacionada à IA, em vez de se concentrar em REITs varejistas individuais.
A FCT e o Lendlease Global Commercial REIT encerraram as negociações no dia 11 de setembro a US$ 2,09 e 54,5 centavos, respectivamente, mais de 10 por cento abaixo desde o início do ano. Enquanto isso, o CICT caiu 4,6 por cento a US$ 2,28.
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